Edisi 12-09-2018
Satu Dekade Pengembangan JGC


PENGEMBANG masih agresif mengembangkan kawasan skala perkotaan (township ) dengan beragam produk properti.

Tak hanya rumah tapak, kawasan township tersebut kini juga dipenuhi properti jenis lain, seperti apartemen, pusat komersial, perkantoran, dan pusat gaya hidup. Proyek-proyek township umumnya berdekatan dengan jantung ibu kota.

Kawasan township yang biasa dikenal dengan kota mandiri atau kota baru menjadi salah satu pilihan masyarakat untuk beraktivitas. Konsep kawasan ini umumnya dirancang terlebih dahulu, terpisah dari daerah perkotaan yang sudah matang.

Kota baru sengaja dibangun sebagai kota mandiri dengan menyediakan berbagai fasilitas untuk para penduduknya agar kota baru bisa menjadi tempat bermukim bagi para pendatang.

Dilihat dari sisi pengembangannya, township kerap diistilahkan dengan planned community (komunitas yang terencana) atau planned city (kota terencana). Planned city merupakan sebuah kawasan permukiman yang sejak awal memang direncanakan dengan hati-hati.

Biasanya kawasan ini dibangun di daerah yang belum dikembangkan sehingga tidak mengganggu tata ruang. Di Jakarta, beberapa pengembang besar membangun proyek perumahan berskala kota.

Pada umumnya berada di pinggiran pusat ibu kota dan kawasan sub-urban sebagai wilayah penyangga. Ini karena pertimbangan masih tersedianya lahan yang luas. Pengembangan township itu juga untuk meringankan beban kehidupan di ibu kota. “Township akan terus berkembang.

Dulu warga Jakarta Barat bergeser ke kawasan BSD City, begitu pula Jakarta Selatan yang bergeser ke kawasan Sentul,” ujar Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit kepada Koran SINDO di Jakarta, beberapa waktu lalu.

Sedangkan untuk wilayah Jakarta Timur, selain Bekasi, kawasan Cakung juga menjadi pilihan masyarakat Jakarta untuk tempat tinggal. Di kawasan ini dikembangkan township Jakarta Garden City seluas 370 hektare (ha).

Megaproyek ini dilengkapi dengan berbagai fasilitas penunjang, seperti pendidikan, kesehatan, keuangan, pusat belanja, hiburan, dan lainnya. Fungsi dan tujuan kota baru sangat bervariasi dari segi lokasi, jenis, dan pola fisiknya.

Namun, secara fungsional kota baru bisa diklasifikasikan menjadi dua. Pertama, sebagai kota penunjang yang direncanakan dan dikembangkan dalam kaitan dengan kota telah tumbuh dan berkembang.

Kota baru ini dapat dikatakan sebagai supporting new town atau kota baru penunjang karena berperan sebagai penunjang eksistensi kota yang sudah ada serta telah berkembang. Secara ekonomi dan sosial, fungsinya masih tergantung pada kota induk.

Secara geografis juga kota baru penunjang dibangun pada wilayah tertentu yang jaraknya berdekatan dengan kota induk. Sementara kota mandiri direncanakan dan dikembangkan tersendiri.

Meski fungsinya sama dengan kota-kota yang telah tumbuh dan berkembang, kota-kota ini dikembangkan dengan fungsi khusus berkaitan dengan potensi tertentu. Secara ekonomi dan sosial, kota mandiri dapat memenuhi kebutuhan sendiri.

Secara geografis, kota baru mandiri terletak di wilayah ter sendiri yang terpisah dari kota yang sudah ada. Salah satu township yang pengembangannya agresif, yakni Jakarta Garden City (JGC) di Jakarta Timur.

Lebih dari satu dekade, JGC berupaya mewujudkan diri sebagai kawasan hunian modern berkualitas yang menyeimbangkan antara gaya hidup dan wawasan lingkungan. Sejak pertama dikembangkan pada medio 2007 silam, JGC terus mengalami pertumbuhan sangat progresif dan signifikan.

Intensifikasi pembangunan berbagai produk properti, baik hunian maupun komersial berikut fasilitas lainnya terus berlanjut hingga kini. Pusat perbelanjaan asal Jepang AEON Mall, pasar modern, area komersial, Sekolah Global Mandiri (TK-SMU), dan pusat kuliner Food Garden, terangkum dalam kawasan perumahan seluas 370 hektare ini.

Sebelumnya sejumlah fasilitas yang telah dibangun di JGC, antara lain Club House yang merangkum gym , kolam renang olympic size, children playground , lapangan basket, lapangan tenis, ECO park , serta ballroom.

Dalam waktu dekat juga akan dibangun danau rekreasi menyusul selanjutnya Rumah Sakit Mayapada dan peritel perlengkapan rumah tangga asal Swedia, IKEA, yang akan segera dibangun pada akhir tahun ini.

“Dari luas lahan yang kami miliki, untuk komersial dikembangkan 70 hektare dan residensial 300 ha yang dibagi dalam tiga kawasan besar, yaitu Garden City seluas 134 hektare, River Garden 100 hektare, serta Lake Garden seluas 136 hektare,” kata Presdir PT Mitra Sindo Sukses Sami Miettinen.

PT Mitra Sindo Sukses merupakan anak perusahaan dari PT Modernland Realty Tbk. Saat ini pembangunan di Garden City telah mencapai 80% terdiri dari 6 klaster yang sudah selesai dibangun dan sudah dihuni.

Tak hanya pertumbuhan berbagai produk, sebagai kawasan hunian berskala kota, Jakarta Garden City juga merupakan kawasan kota dengan nilai investasi tinggi. Hal ini karena kawasan tersebut diapit berbagai area komersial dan industri serta dikelilingi berbagai aksesibilitas yang mudah dijangkau sehingga berdampak pada besarnya minat masyarakat sekitar memiliki hunian di Jakarta Garden City.

Fasilitasnya yang lengkap dan potensi pengembangan yang tinggi di masa depan, membuat proyek-proyek berskala kota semakin diminati konsumen. Fasilitas yang ada juga membuka lapangan pekerjaan untuk banyak orang sehingga proyek township ini menjadi tempat mencari nafkah bagi masyarakat dari luar kawasan.

Maka itu, beban di ibu kota bisa dialihkan ke tempat ini. Hal inilah membuat perumahan berskala kota kerap disebut sebagai kota satelit atau kota mandiri. JGC dirancang dengan mengadopsi kawasan hijau (green property).

Implementasi ini bisa terlihat dari hunian dan komersial yang dikembangkan dengan mengusung keseimbangan kawasan. Tak heran, jika Jakarta Garden City saat ini menjelma sebagai sebuah gaya hidup di lingkungan mandiri yang tepat untuk tempat tinggal, bekerja, rekreasi, dan belajar di tengah hijaunya lingkungan.

Selain rumah tapak, JGC juga mulai mengembangkan hunian vertikal atau Cleon Park Apartment. Menempati lahan seluas 1,7 ha, apartemen ini terintegrasi dengan area komersial. Cleon Park Apartment memiliki dua tower , North dan South.

Saat ini yang dipasarkan lebih dulu adalah Tower North setinggi 24 lantai dan memiliki 310 unit. Apartemen dimulai dari lantai 6 karena dari lantai basement hingga lantai lima menjadi area parkir dengan rasio 1:2. Di lantai 7 apartemen akan disediakan fasilitasinfinity pool, gym, dan sky garden .

Terdapat pula 6 unit apartemen di lantai enam yang memiliki fasilitas tambahan berupa private garden. “Kami akan mengembangkan hunian vertikal lagi dengan menggandeng mitra strategis,” tutur Sami.

Dia menambahkan, Perumahan Jakarta Garden City semakin mudah dan cepat diakses dengan beroperasinya Jalan Tol Tanjung Priok. Tol itu merupakan bagian dari Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta (JORR) dan tersambung dengan Jalan Tol Dalam Kota Jakarta yang akan menghubungkan lalu lintas dari JORR ke Cawang, Pluit, dan menuju Pelabuhan Tanjung Priok. GM Sales & Marketing Jakarta Garden City Hyronimus Yohanes mengatakan, saat ini jumlah rumah (landed house ) yang sudah dikembangkan sekitar 3.000 unit, karena lebih dari 2.000 unit di antaranya telah dihuni.

Adapun klaster yang sudah memasuki tahap serah terima antara lain Shinano, Yarra, dan La Seine. Hyronimus mengatakan, klaster terbaru yang sedang dipasarkan saat ini adalah klaster Mahakam yang merupakan klaster keenam di kawasan River Garden.

Selain berdekatan atau masih dalam wilayah Jakarta, kawasan township juga banyak dikembangkan di kawasan sub-urban. Head of Research Jones Lang LaSalle Indonesia James Taylor mengatakan, sebanyak 52% dari total luas township berada di kawasan Tangerang.

Bahkan, 70% dari total rumah tapak yang dipasarkan berlokasi di Tangerang. Vivin Harsanto, Head of Advisory JLL Indonesia mengatakan, pasar rumah tapak tahun ini masih lebih stabil dibandingkan dengan residensial lainnya berupa kondominium.

Hal itu tidak lepas dari karakteristik pembelinya merupakan end user (dihuni sendiri). Pengembang, kata dia, akan lebih mengutamakan mengejar volume penjualan dibandingkan dengan menaikkan harga jual tahun ini.

Dengan demikian, harga unit rumah tapak yang lazimnya mengalami kenaikan sekitar 15-20% pertahun, tahun ini diperkirakan hanya akan naik 12%. Head of Marketing Rumah.com, Ike Hamdan mengungkapkan, pencari properti, khususnya hunian, saat ini sudah semakin realistis. Mereka sadar bahwa harga hunian di dekat pusat kota sudah semakin sulit dijangkau.

Sementara rumah masih menjadi jenis properti hunian paling favorit. “Rumah-rumah dengan harga terjangkau kini hanya terdapat di pinggiran kota, bahkan di kota-kota penyangga,” ujarnya.

anton c